Opinião Jurídica: Financiamento imobiliário: nova realidade
Por Flávio Cancherini
Hoje trataremos da nova realidade referente ao financiamento de imóveis. No passado, quando as pessoas buscavam financiar imóveis junto aos bancos, era utilizado o instrumento legal da hipoteca. O próprio imóvel objeto do financiamento era dado em garantia para a instituição financeira. Em caso de inadimplemento, o devedor era processado e o imóvel, na maioria dos casos, vendido em leilão judicial, com a aplicação das regras dos processos judiciais (dentre elas, a que proíbe a venda do imóvel por preço vil, que equivale a 60% do valor de mercado).
Após muita pressão do sistema bancário, foi aprovada a lei da alienação fiduciária (lei federal 9.514/1997). Existia discussão no Judiciário sobre o uso dessa lei: ela impediria a concomitante aplicação do código de defesa do consumidor? Essa aplicação do código do consumidor poderia determinar a devolução do montante praticamente integral pago pelo cliente.
Após decisões em diversos sentidos, o Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão e decidiu que não se aplica o código de defesa do consumidor ao caso em tela; somente as regras da lei 9.514/97.
Em caso de inadimplemento, o banco vende o imóvel em leilão extrajudicial. No primeiro leilão, o imóvel é ofertado pelo valor da avaliação; no segundo, o lance mínimo é o valor da dívida. Caso o segundo leilão seja frustrado, a dívida será considerada extinta e o imóvel retomado pelo banco. Somente se o valor da venda foi maior que a dívida (deduzidas todas as despesas), esta diferença é devolvida para o cliente.
Portanto, as regras são muito mais rígidas, o procedimento é muito mais ágil (feito em cartório, e não no fórum) e será muito difícil obter qualquer devolução de valor.
Muita atenção na hora de contratar financiamento via alienação fiduciária. Faça bom planejamento financeiro para evitar atraso nas parcelas, pois a penalidade é grave.
Flávio Cancherini advoga em São Paulo e Itu. É pós-graduado em direito empresarial, civil e processo civil. flaviocancherini@hotmail.com